La décision de justice constatant le caractère parfait de la vente est opposable aux tiers dès la publication de l’assignation, de sorte que l’inscription d’hypothèque judiciaire, considérée comme postérieure, n’est pas opposable à l’acquéreur..
Lorsque l’une des parties refuse de réitérer la convention par acte authentique, l’acte sous seing privé contenant l’opération à publier peut être reproduit ou annexé à l’un des actes suivants présenté à la formalité (Décret 55-22 du 4 janvier 1955 art. 37, 2) :
– la déclaration par acte notarié du bénéficiaire de l’acte d’exiger sa réitération sous forme authentique ;
– le procès-verbal de carence notarié constatant le défaut ou le refus du cocontractant de réitérer l’acte sous forme authentique ;
– la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou réalisation de l’acte sous forme authentique.
Le dernier alinéa de ce texte précise que, afin de prendre rang de façon définitive au jour de cette formalité, la publicité de cet acte devra être suivie dans les 3 ans de la publication d’un acte authentique ou d’une décision judiciaire constatant la convention. La technique est appelée prénotation.
C’est cette disposition qui était en cause en l’espèce, dans une hypothèse où l’arrêt constatant le caractère parfait de la vente a été présenté à la publication le même jour qu’une inscription d’hypothèque judiciaire prise du chef du vendeur. Or, celle-ci a ultérieurement donné lieu à une saisie immobilière diligentée contre l’acquéreur-tiers détenteur qui a dès lors tenté de la remettre en cause.
Pour départager ces formalités (publication de la vente c/ inscription d’hypothèque), les juges du fond avaient fait application de l’article 31, 2 du décret du 4 janvier 1955 qui prévoit que, lorsqu’une mutation et une inscription d’hypothèque sont requises le même jour relativement au même immeuble, en vertu de titres portant la même date, l’inscription est réputée de rang antérieur. Pour le juge, il en résultait a fortiori que, lorsque le titre de créance est antérieur à l’acte à publier, comme en l’espèce, l’inscription d’hypothèque est de rang antérieur.
L’arrêt est censuré par la Cour de cassation au visa de l’article 2427 du Code civil (arrêt du cours des inscriptions), de l’article 28, 1o (obligation de publier les mutations de droits réels), de l’article 30, 1 (opposabilité aux tiers du premier acte publié) et de l’article 37, dernier alinéa, du décret du 4 janvier 1955 (article susvisé relatif à la date d’opposabilité aux tiers en cas de prénotation).
La Cour indique qu’en pareille hypothèse, la décision de justice emportant mutation était opposable aux tiers dès la publication de l’assignation, de sorte que l’inscription d’hypothèque judiciaire, considérée comme postérieure, n’était pas opposable à l’acquéreur.
EN PRATIQUE : dès lors qu’un candidat à l’acquisition, bénéficiaire d’un avant-contrat de vente sous seing privé, ne parvient pas à ses fins face à un vendeur récalcitrant, la publication d’un procès-verbal de carence, qui s’apparente à une mesure conservatoire en lui permettant de prendre rang sans attendre un titre authentique, doit être, pour son conseil, un réflexe quasi systématique.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 7 avril 2016 n°15-12307