Le dispositif d’encadrement des loyers pour les nouvelles locations ou des relocations avec changement de locataire dans les zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu est intégré dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Ces zones sont dites « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants » (c’est-à-dire les communes éligibles à la taxe sur les logements vacants dont la liste est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013).
Sur ces territoires, et à partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers, un arrêté annuel du préfet de département fixe pour chaque catégorie de logement trois indicateurs de loyers (qui remplacent, pour ces zones, les notions de sous-évaluation et surévaluation) :
– un loyer de référence ;
– un loyer de référence majoré (égal au loyer de référence majoré de 20 %) ;
– un loyer de référence minoré (égal au loyer de référence minoré de 30 %).
Ces loyers sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable et par secteur géographique.
Dans les territoires concernés, le loyer de base fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne peut excéder le loyer de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement.
En deçà de ce plafond de loyer, mentionné nécessairement dans le bail, le loyer est fixé librement par les parties.
En dehors des zones tendues, le loyer est librement fixé.
Un complément de loyer peut être appliqué pour certains logements présentant certaines caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17, II modifié).
Ces caractéristiques de localisation ou de confort ne sont pas définies dans la loi mais seront précisées par décret.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
La loi prévoit que le complément de loyer ne peut pas être appliqué si le loyer de base est inférieur au loyer de référence majoré pour la catégorie de logements concernée.
Le locataire dispose dans les 3 mois suivant la signature du bail de la possibilité de demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer. Cette demande comprend nécessairement en premier lieu une phase amiable formalisée par une tentative de conciliation.
Une fois ces démarches effectuées et en cas d’échec de la phase amiable, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la diminution du complément de loyer applicable depuis la conclusion du bail.
Lors du renouvellement du bail, si le loyer est supérieur ou inférieur au loyer de référence majoré ou minoré en vigueur, il peut être réajusté à la baisse ou à la hausse.
La demande de réajustement peut être faite par l’une ou l’autre des parties au moins 6 mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins 5 mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi de 1989. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.
En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation doit être saisie, puis éventuellement le juge.
Ce dispositif de réajustement du loyer est limité aux zones concernées par le dispositif d’encadrement des loyers (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-2 nouveau). Ailleurs, la réévaluation n’est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué.
La loi adapte les dispositions relatives aux observatoires des loyers au nouveau dispositif d’encadrement des loyers. Il en précise les modalités de création, d’agrément et les missions (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 16 modifié).