Depuis 1994, un régime de sauvetage des copropriétés en difficulté permet la nomination par le Tribunal de Grande Instance (TGI) d’un administrateur provisoire, celui-ci devant prendre les mesures nécessaires en vue du rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Il ne s’agit pas d’une obligation mais d’une simple faculté.
La nomination de l’administrateur est faite sur requête ou en référé à la demande du syndic, des copropriétaires représentant au moins 15% des voix ou du procureur de la République.
Le TGI garde la maîtrise de la procédure.
L’administrateur peut se faire assister d’un tiers désigné par le Tribunal.
L’inconvénient d’un tel dispositif est que la procédure n’est mise en place qu’une fois les difficultés avérées, c’est-à-dire quand l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis et qu’il est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier en copropriété.
La loi MLLE met en place une procédure d’alerte préventive qui doit intervenir en amont des situations de crise.
Cette alerte fait l’objet des articles 29-1 A et 29-1 B de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui disposent que:
Article 29-1 A
« Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.
En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d’une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.
Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.
Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l’Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et, le cas échéant, le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs. »
Article 29-1 B
« Le président du tribunal de grande instance, saisi dans les conditions prévues à l’article 29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission.
Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l’imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l’article 29-1A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers.
Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.
Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l’immeuble, le cas échéant au président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, ainsi qu’au représentant de l’Etat dans le département.
Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. »
L. n° 65-557 du 10 juillet 1965, sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 29-1 à 29-6
L. n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi MLLE) ; J.O.du 27 mars 2009