Dans une situation où la Cour de Cassation devait indiquer si les honoraires d’agence peuvent être inclus dans l’offre de vente d’un local commercial faite au locataire, celle-ci a indiqué que le droit de préemption du preneur résultant de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce est d’Ordre Public et que l’offre de vente ne peut inclure des honoraires de négociation.
Ce sujet de discussion qui pouvait faire débat ne peut donc plus en être un. Le droit de préemption est d’ordre public
En l’espèce, le propriétaire-bailleur avait, en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, notifié à son locataire l’offre de vente aux clauses et conditions acceptées par un tiers acquéreur, soit avec un prix de vente incluant les honoraires de l’agent immobilier. En réponse, le locataire avait accepté l’offre de vente formulée, à l’exception toutefois de la commission d’agence.
La Cour d’appel de Douai avait statué en considérant qu’il ne s’agissait pas d’un droit de préemption mais d’un droit de préférence devant être notifié au preneur à bail commercial dès lors que le bailleur a l’intention de vendre et soulignant que les honoraires d’agence ne sont pas dus (Cour d’appel de Douai, Chambre 2, Section 1, 12 janvier 2017, 15/07384) . Ainsi, la vente entre le locataire et le propriétaire était parfaite.
Pourtant, le tiers acquéreur s’est pourvu en cassation.
Cependant, la Cour de cassation considère que la Cour d’appel de Douai a « retenu à bon droit qu’en application de l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation et ayant relevé que le preneur avait fait connaître au bailleur son acceptation d’acquérir au seul prix de vente, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente était parfaite. »
Le caractère d’ordre public de ce droit est donc consacré par la Cour de Cassation.
Pourtant, cet article n’était pas expressément visé sous l’article L. 145-15 du Code de Commerce qui détermine le champ des règles d’ordre public du statut des baux commerciaux.
Conseils au professionnel:
1- Dans les cas visés à l’article L 145-46-1 du Code de commerce, le propriétaire devra systématiquement purger le droit de préemption.
2- A quel moment ? l’article L 145-46-1 du Code de Commerce dit que l’offre doit être adressé dès lors que le propriétaire « envisage de vendre celui-ci », cela induirait donc que ce droit doit être purgé avant tout mandat ou signature de promesse ?
3- Les stipulations faisant renoncer au droit de préemption de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce sont donc réputées non écrites.
Nouveau sujet dangereux qui ne manquera pas de faire couler beaucoup d’encre et de créer de nombreux contentieux.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 juin 2018, n° 17-14605