Un agent commercial ne peut exercer, en cette qualité, des activités de prospection immobilière pour le compte d’un mandant que si ce dernier est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier.
La Cour de cassation apporte des précisions concernant le statut d’agent commercial du collaborateur non salarié d’un agent immobilier, statut qui, pour être revendiqué, doit être exercé pour le compte d’un mandant titulaire de la carte professionnelle.
1. Il résulte des dispositions d’ordre publique de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qu’un agent commercial ne peut exercer, en cette qualité, des activités de prospection immobilière pour le compte d’un mandant que si ce dernier est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier.
Après avoir pour la première fois énoncé ce principe, la Cour de cassation a censuré la décision d’une cour d’appel qui pour reconnaître la qualité d’agent commercial au mandataire d’une société avait retenu que celui-ci, immatriculé au registre spécial des agents commerciaux, était chargé de rechercher et de négocier des achats de biens immobiliers au nom et pour le compte de la société alors que cette dernière n’exerçait pas une activité d’agent immobilier.
2. Dans un avis rendu en réponse à une question posée par la chambre commerciale, la première chambre civile de la Cour de cassation a par ailleurs apporté plusieurs précisions relatives à l’agent commercial collaborateur d’un agent immobilier :
*il n’a pas à obtenir la carte professionnelle d’agent immobilier mais doit justifier de l’attestation prévue par l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 délivrée par son mandant, titulaire de la carte professionnelle ;
*il n’est pas soumis à l’obligation de solliciter une garantie financière dès lors qu’il lui est interdit de recevoir ou détenir des sommes d’argent, des biens, des effets ou des valeurs ou d’en disposer à l’occasion des opérations qu’il réalise ;
*si les dispositions de la loi Hoguet relatives à l’incapacité d’exercer des activités d’entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce lui sont applicables, le collaborateur ne doit pas, a priori, présenter l’ensemble des garanties imposées aux titulaires de la carte professionnelle.
Par ailleurs, depuis la loi du 17 juillet 2006 portant engagement national pour le logement les collaborateurs non salariés d’agents immobiliers peuvent bénéficier du statut d’agent commercial. Le titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier peut habiliter d’autres personnes, salariées ou non, à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte.
Il leur délivre à cette fin une attestation visée par la préfecture, qui peut être retirée sur demande adressée par lettre recommandée AR, dans les vingt-quatre heures, ou sur demande de la préfecture ou du procureur de la République (Loi Hoguet du 2-1-1970 art. 4 et décret du 20-7-1972 art. 9). L’agent commercial, qui doit ainsi justifier de cette attestation, doit-il en outre être titulaire de la carte professionnelle ? Répondre par l’affirmative serait revenu à mettre à sa charge une obligation que la loi ne prévoit pas.
Pour obtenir la carte professionnelle l’autorisant à exercer son activité, tout agent immobilier devait justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier. La loi du 23 juillet 2010 a supprimé cette exigence pour les personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effets ou valeurs (Loi du 2-1-1970 art. 3, 2°). Interdiction étant faite aux collaborateurs non salariés d’agent immobilier de détenir des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs ou d’en disposer à l’occasion des activités de prospection immobilière qu’ils exercent (art. 4, al. 2), il n’est pas surprenant que la première chambre civile de la Cour de cassation en déduise qu’ils n’ont pas à fournir de garantie financière.
Cour de Cassation, 1ère Chambre civile, Avis 28 avril 2011 n° 10-30.087 (n° 9004)
Cour de Cassation, 1ère Chambre civile,28 avril 2011 n° 10-14258