Le notaire et la garantie financière d’achèvement

Est fautif, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, le notaire qui caractérise l’existence d’une garantie intrinsèque en valorisant en fonds propres la somme provenant de la vente du terrain alors que le contrat de promotion immobilière prévoyait son versement aux vendeurs avant achèvement.

La garantie intrinsèque de paiement a survécu à la réforme de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), intervenue par décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010. Elle autorise donc un vendeur à ne pas fournir de concours bancaire (garantie extrinsèque) lorsque l’opération est, notamment, financée à 75 % à partir de fonds qui lui sont propres et déjà investis dans l’opération ou disponibles pour la financer (CCH, art. R. 261-18, b)).

Ces fonds ne peuvent pas être considérés comme immobilisés lorsqu’ils sont directement versés par le notaire aux vendeurs avant achèvement. Dans ce cas, le notaire engage sa responsabilité civile pour faute, au sens de l’article 1382.

En l’espèce, les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires reprochaient à l’étude notariale d’avoir faussement pris en compte les fonds propres du vendeur provenant de la vente du terrain pour constater l’existence de la garantie spécifique.

En effet, ces fonds avaient été remis avant l’achèvement sans être immobilisés. Pourtant, l’étude faisait valoir qu’aucune disposition spécifique ne contraignait le vendeur à affecter les fonds sur un compte unique, en sorte que le notaire a pu valablement prendre en compte cette somme, dont les vendeurs ont « disposé », pour caractériser la garantie.

La cour d’appel n’a pas accueilli ce dernier argument, tout comme la Cour de cassation.

En effet, par l’effet de la clause du contrat de promotion permettant son versement aux vendeurs avant achèvement, cette somme ne pouvait plus être considérée comme investie dans l’opération. Ainsi, la Cour de cassation retient la faute du notaire.

L’arrêt commenté présente deux éclairages.

Premièrement, la garantie intrinsèque de paiement n’est pas constituée, lorsque les fonds propres servant à financer l’opération, ne sont pas affectés à l’opération immobilière, ce qui n’est pas le cas lorsque par l’effet de la clause du contrat, les fonds sont remis au vendeur avant achèvement.

Deuxièmement, le notaire doit vérifier que ces fonds ont bien été affectés à l’opération, ou rendus disponibles effectivement, qu’un compte spécifique soit obligatoire ou non.

Cette solution, qui rejoint celles retenant la faute du notaire à défaut de mentionner les garanties obligatoires pour l’achèvement de l’immeuble (Civ. 3e, 20 nov. 1996, n° 94-20.593; Civ, 1re, 17 mars 2011, n° 10-12.276), doit donc être approuvée, en ce qu’elle offre à l’accédant, parfois abusivement éclairé sur la nature et la portée de cette institution, un recours supplémentaire en cas de construction avortée.