Constitue un dol la dissimulation aux acheteurs de troubles graves et répétés émanant d’une locataire (bruits, cris, crachats, détritus…), caractérisant des troubles anormaux du voisinage que le vendeur ne pouvait ignorer. Une réduction du prix de vente est donc justifiée.
Les acheteurs d’un appartement se plaignent de la dissimulation par le vendeur d’importants troubles de voisinage causés par une locataire et sa famille vivant sur le même palier (tapage nocturne, crachats, flaques de bière et d’urine, détritus dans la cage d’escalier et le sas d’entrée). Ils assignent le vendeur pour obtenir une réduction du prix de vente.
Le tribunal de grande instance de Metz condamne le vendeur à payer aux acheteurs 9 000 €. Ils ont subi pendant cinq ans de façon quotidienne des troubles très importants que le vendeur ne pouvait pas ignorer. Le dol a vicié le consentement des acheteurs qui pensaient acquérir un logement dans une copropriété offrant des conditions normales d’habitabilité.
La cour d’appel de Metz confirme le jugement. Les troubles, qui ont provoqué une assemblée générale extraordinaire et des plaintes de copropriétaires ignorées des acheteurs, existaient avant la vente. Compte tenu de la gravité et du caractère réitéré des troubles, qui caractérisent des troubles anormaux du voisinage, le vendeur devait en aviser les acheteurs.
Le dol peut résulter d’une simple réticence, en l’absence même de tout acte positif. Toute omission d’informer son cocontractant, peut, si elle est intentionnelle et déterminante pour la victime, être dolosive.
Dissimuler des informations sur l’environnement situé à proximité du bien peut être constitutif de dol. A été jugé dolosif le fait de dissimuler à l’acheteur les nuisances sonores causées par une discothèque voisine (Cass. 3e civ. 4-1-2006 no 04-17662) ou celles provenant d’un bar situé sous l’appartement (Cass. 3e civ. 7-4-2015 no 14-13738).
Dans l’arrêt commenté, les juges relèvent, au vu de la gravité des troubles, que le vendeur a délibérément omis d’en informer les acheteurs.
Cour d’Appel de Metz, 1ère Chambre Civile, 21 janvier 2016 n°16/00015