La loi Macron modifie notamment l’article 11-2 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux ventes à la découpe. Cette modification entraine certains conséquences d’importance.
Issu de la loi ALUR, ce texte disposait que « lorsqu’un immeuble indivis ayant cinq locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une des zones mentionnées au I de l’article 17 ».
Il est complètement réécrit, et dispose désormais que « lorsqu’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de cinq logements ou plus, situé dans une des zones mentionnées au I de l’article 17, est mis en copropriété :
« 1° Les baux en cours dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans ;
« 2° Les autres baux en cours sont prorogés d’une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété ».
Le champ d’application géographique reste ainsi cantonné aux zones de tension locatives visées à l’article 17-I, soit, aux termes du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, les communes figurant sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.
L’immeuble doit être à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel
La mixité de l’usage d’habitation avec l’usage commercial n’est cependant pas envisagée. Dès lors, un immeuble comprenant cinq logements et un local commercial ne devrait pas entrer dans le régime de l’article 11-2.
Le fait générateur de la protection est la mise en copropriété.
Cela signifie que l’immeuble devait antérieurement être la propriété d’une personne unique.
La mise en copropriété s’opérera dès la prise d’effet de la première vente d’un lot à une personne autre que le propriétaire d’origine.
Cette date marquera le point de départ de l’appréciation des délais de prorogation offerts à tous les locataires.
Ce point de départ est ainsi unique pour tous.
Il n’est pas question de prendre en compte la vente ultérieure du lot occupé par tel ou tel locataire.
Il se peut ainsi que le lot pris à bail par le locataire bénéficiaire de la prorogation ne soit même jamais offert à la vente. Les effets dépendent de la durée de la période séparant la mise en copropriété du terme du contrat en cours.
Si cette durée est inférieure à trois ans, le bail est prorogé de plein droit de trois ans.
Dans le cas contraire, une prorogation s’opère également pour atteindre six ans à partir de la mise en copropriété.
Exemples
• Un bail de six ans a été signé le 1er juin 2010 et vient à expiration le 31 mai 2016. L’immeuble est mis en copropriété le 1er avril 2016. Le bail est prorogé de plein droit de trois ans, soit jusqu’au 31 mai 2019.
• Un bail de six ans a été signé le 1er juin 2013 et vient à expiration le 31 mai 2019. L’immeuble est mis en copropriété le 1er avril 2016. Le bail doit être prorogé afin qu’une durée de six années à compter du 1er avril 2016, soit jusqu’au 31 mars 2022, soit atteinte. La prorogation est ici de deux ans et dix mois