La loi 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron, publiée au Journal Officiel le 7 août 2015 (article 207) retouche le régime des baux commerciaux, lui-même déjà lourdement retouché par la loi Pinel du 18 juin 2014 (2014-626).
I EN SYNTHESE:
- Le congé du bailleur doit être délivré par acte extrajudiciaire,
- Le congé du preneur doit être délivré soit par acte extrajudiciaire soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception,
- La demande de renouvellement du preneur peut être faite soit par acte extrajudiciaire soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la réponse du bailleur doit être faite par acte extrajudiciaire,
- l’option pour le preneur entre acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception est élargie aux hypothèses, d’une part, de refus de renouvellement et, d’autre part, de déspécialisation.
II EN DÉTAIL
A- Le congé du bailleur : acte extrajudiciaire, le congé du preneur : acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception
1°/ L’article L. 145-9 du Code de Commerce est modifié : le congé émanant du bailleur ne peut plus être donné « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties », mais « par acte extrajudiciaire ».
2°/ Par ailleurs, le nouvel article L. 145-4 du Code de Commerce prévoit désormais que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, non plus « dans les formes et délai de l’article L. 145-9 » (ce qui signifierait aujourd’hui par acte extrajudiciaire uniquement), mais « au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ».
3°/ Le même article prévoit que dans l’hypothèse d’un bailleur qui entend invoquer un refus de renouvellement du bail commercial, afin de construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain, le bailleur dispose de la faculté de donner congé, « dans les formes de l’article L. 145-9 », c’est-à-dire par acte extrajudiciaire.
4°/ Enfin, l’article L. 145-4 du Code de Commerce précise que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais, non plus de l’article L. 145-9 (ce qui signifierait par acte extrajudiciaire), mais du second alinéa du même article, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, six mois avant l’expiration d’une période triennale.
B- La demande de renouvellement : acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour le preneur, réponse du bailleur par acte extrajudiciaire
1°/ S’agissant de la demande de renouvellement du bail commercial faite par le preneur, à défaut de congé, l’article L. 145-10 du Code de Commerce prévoit désormais qu’elle est « notifiée » et non plus « signifiée » au bailleur, par acte extrajudiciaire ou « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».
2°/ Le bailleur, recevant la demande de renouvellement, doit, dans les trois mois de la notification de cette demande, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus, exclusivement par « acte extrajudiciaire » (article L. 145-10 du Code de Commerce).
C- L’extension des hypothèses d’options entre acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception
Enfin, il convient de souligner que l’option acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception est élargie aux hypothèses, d’une part, de refus de renouvellement et, d’autre part, de déspécialisation :
– L. 145-12 du Code de Commerce : lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception,
– L. 145-18 du Code de Commerce : Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article (refus du renouvellement du bail pour construction reconstruction, à charge de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction), il doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l’alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l’article L. 145-58,
– L. 145-47 du Code de Commerce : Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux,
– L. 145-49 du Code de Commerce : La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l’indication des activités dont l’exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d’activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts,
– L. 145-55 du Code de Commerce : A tout moment et jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, le locataire qui a formé une demande conformément aux articles L. 145-47, L. 145-48 ou L. 145-49 peut y renoncer en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et, dans ce cas, il supporte tous les frais de l’instance.