Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. Il entre en vigueur le 1er juin 2016.
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans le cadre d’un bail d’habitation au titre de la résidence principale, modifiée par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, encadre les états des lieux locatifs et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire.
Le décret fixe ainsi, pour l’ensemble des locations d’un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d’établissement des états des lieux d’entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de la vétusté.
Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2016.
I. Établissement de l’état des lieux
L’état des lieux doit porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive. Il a vocation à décrire le logement et constate son état de conservation.
Le décret ne précise que le minimum du contenu de l’état des lieux. En d’autres termes des éléments peuvent être ajoutés pour tenir compte de la spécificité de la situation.
Lors de l’entrée et sortie du logement, l’état des lieux doit indiquer:
- le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie,
- sa date d’établissement,
- la localisation du logement,
- le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur,
- le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux,
- le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie,
- le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun,
- pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images,
- la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
Concernant l’état des lieux de sortie, il convient d’ajouter:
- l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire,
- la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée,
- éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Modalités d’établissement
À l’entrée comme à la sortie du logement, l’état des lieux est établi selon les modalités suivantes :
- le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location,
- la forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. Le texte précise que les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire,
- l’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.
II. Prise en compte de la vétusté
L’article 4 du décret définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Mesure
Pour mesurer la vétusté, les parties au contrat de location peuvent :
- soit convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi Méhaignerie n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (qui identifie quatre secteurs locatifs en fonction de la qualité du propriétaire-bailleur), même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord,
- soit convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.
A ce titre, Ces accords collectifs sont assez fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré. Ils peuvent également avoir été conclus par des investisseurs institutionnels (banques, assurances).
Pour des exemples d’accords collectifs, vous pouvez consulter :
- la grille de vétusté mise en place par l’Office Public de l’Habitat de la ville d’Ugine en Savoie
- la grille de vétusté mise en place par l’Office Public Manche Habitat dans le département de la Manche
- la grille de vétusté mise en place par l’Office Public de l’Habitat Angers Loire Habitat sur le territoire de l’agglomération angevine
En toute hypothèse, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.