Constitue une activité de restauration rapide, l’activité de bar à vin avec consommation de plateaux d’accompagnement de produits froids transformés.
Ainsi, n’est pas une activité de restauration traditionnelle, par opposition à la restauration rapide, une activité où il n’y a pas de confection élaborée des plats cuisinés sur place, les produits consommés étant des produits préalablement transformés, rapides à servir.
Selon l’article 5 du contrat de bail du 3 juillet 2015 relatif à la destination :
« Le preneur ne pourra exercer dans les locaux loués que l’activité commerciale suivante :
Épicerie fine-restauration rapide sur place et à emporter sans extraction extérieure (à l’exclusion de toute activité de restauration traditionnelle), vente de boisson-traiteur-ateliers de cuisine et pâtisserie-glaces salon de thé.
Le règlement de copropriété prévoit, mode d’occupation :
– Les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés soit pour le commerce, soit pour l’habitation, soit pour l’exercice de professions libérales soit à l’usage de bureaux.
– (2) Les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble ou la tranquillité des autres occupants, notamment par la chaleur, les odeurs qui seraient dégagées ou toutes autres causes. »
Le (2) figurant en tête du second paragraphe du 2°) opère un renvoi en fin d’acte (page 55) où il est mentionné : « Renvoi 2 page 26 : à l’exception de celles de restauration et de sex-shop. »
En l’espèce les parties sont en désaccord sur la nature de l’activité effectivement exploitée par la société locataire, puisque celle-ci expose qu’il s’agit d’une activité de restauration rapide et d’épicerie fine telle que prévue par le bail, mais prohibée selon elle par le règlement de copropriété, alors que la bailleresse soutient que celle-ci exerce une activité de bar à vin qui n’est pas autorisée par le bail.
S’il ressort des pièces versées par la bailleresse que sur son site internet et sur la devanture du local la société GERICORP se présente comme ‘bar à vin – épicerie – comptoir gourmand’, il résulte de la pièce 18 versée par Me Y que le principe du commerce est de choisir un vin avec un plateau en accompagnement ; que les plateaux proposés se composent de produits froids transformés tels que du boeuf charolais séché Maison Baud, magret de canard fumé aux huit épices, jambon de porc noir de Bigorre, […], saumon fumé au piment d’espelettes, ainsi que divers fromages, outre la vente à emporter de produits d’épicerie fine et de vins.
Il s’ensuit que cette activité entre bien dans le champ des activités visées par le bail autorisant la restauration rapide sans extraction extérieure et l’épicerie fine, la disposition particulière du bail visant l’absence d’extraction extérieure et l’interdiction de restauration traditionnelle limitant ainsi la clause du bail à la consommation par la clientèle sur place de produits froids non élaborés sur place, ce qui est le cas, les plateaux proposés étant des assiettes composées froides accompagnant le vin.
L’activité exercée par la société GERICORP n’est pas une activité de restauration traditionnelle, par opposition à la restauration rapide, dans la mesure où il n’y a pas de confection élaborée des plats cuisinés sur place, les produits consommés étant des produits préalablement transformés, rapides à servir.
S’agissant de ce qui est autorisé par les dispositions du règlement de copropriété, la locataire soutient que la restauration rapide est prohibée par le règlement de copropriété qui ne distingue pas entre les
différents types de restauration ; la bailleresse précise que la copropriété n’a pas interdit l’activité de restauration rapide et que d’ailleurs un autre commerce situé dans le même immeuble exerce aussi une activité de restauration rapide. Me Y fait valoir qu’au regard du règlement de copropriété, l’activité de restauration ne peut être interdite que si elle génère une nuisance olfactive, sans quoi il y aurait atteinte à la liberté de commerce ; qu’une activité de restauration rapide sans cuisson ni réchauffage est donc autorisée ; qu’en tout état de cause, la locataire est malvenue de se prévaloir de la rédaction maladroite du règlement de copropriété qui interdirait selon elle toute activité de restauration sans chercher à remettre en cause la validité de la clause qui serait en ce cas illicite.
La cour relève que le fait que le renvoi soit opéré en page 55 et non en page 26 ainsi que la référence faite à l’interdiction des activités générant des odeurs portant atteinte à la tranquillité de l’immeuble, ce alors que toute activité de restauration n’est pas nécessairement génératrice de nuisances olfactives, nécessitent l’interprétation des dispositions du règlement de copropriété, qui est ancien, laquelle doit se faire en faveur de la société E F, propriétaire du local donné à bail et bailleresse à laquelle il est opposé les dispositions du règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété doit s’interpréter en ce qu’il n’interdit pas que soit proposé sur place à la clientèle la dégustation de plats froids déjà transformés, sans cuisson, ni réchauffage de plats cuisinés sur place, laquelle n’est pas source d’odeurs de nature à nuire à la tranquillité de l’immeuble. Il s’ensuit que la restauration rapide froide, sans cuisson et de ce fait sans nuisances olfactives est possible.
Au demeurant, le syndic a indiqué le 04/05/2017 à la bailleresse que suite à l’assemblée générale de 2017, il avait été admis que de la petite restauration froide pouvait être exercée dans le local commercial.
Enfin, si le procès-verbal de l’assemblée générale du 01/06/2016 indique dans les ‘points divers’la présence des nuisances olfactives en raison de l’ouverture des fenêtres du local et si l’assemblée générale a demandé, selon procès-verbal du 24/04/2017, à la bailleresse de demander à sa locataire de fermer ses fenêtres, la cour constate qu’il n’est pas rapporté la preuve par constat d’huissier d’odeurs particulières, notamment d’odeurs de cuisson, émanant de l’activité de la société GERICORP, le seul constat produit du 28/03/2017 à la
demande de la bailleresse notant au contraire l’absence d’odeurs (et de bruit) émanant du local exploité par la locataire et les éléments susvisés établissent que la société GERICORP propose de consommer sur place des produits froids transformés, ce qui n’est en principe pas source de nuisances olfactives. En tout état de cause, il incombe à la société GERICORP de respecter les dispositions du règlement de copropriété afin que son activité ne génère pas de nuisances olfactives pour la copropriété ce alors que son bail stipule bien l’absence d’extraction extérieure.
Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – chambre 3, 8 septembre 2021 n°19/19467