Bien exploité, le LMP fait figure de statut miracle pour le contribuable investisseur immobilier.
Pour l’administration fiscale, la location en meublé professionnelle est une activité commerciale, imposée dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et soumise à la taxe professionnelle. Cette activité consiste à louer à titre habituel des chambres ou des appartements suffisamment équipés pour assurer un minimum de confort. Il peut s’agir d’une partie de la résidence principale, d’un gîte rural, d’une résidence de tourisme (hôtel), d’une résidence d’étudiants ou d’une maison de retraite. Dans tous les cas, pour satisfaire aux exigences du statut de LMP, elle doit générer au moins 23 000 euros de revenus locatifs annuels.
On distingue 4 phases dans le déroulement d’un investissement en LMP : la 1ère année, la période de financement, la période de rente, la transmission ou cession.
La 1ère année
L’acquisition d’un immeuble entraîne un certain nombre de coûts. De manière générale, l’année de l’acquisition, les coûts surpassent d’une manière considérable les revenus locatifs. Ce déficit est la 1ère source d’enrichissement du LMP. En effet, à la différence d’autres dispositifs (Robien, etc.), le déficit généré dans le cadre du LMP est intégralement déductible de l’assiette fiscale du contribuable. L’économie d’impôt sur le revenu est donc proportionnelle au niveau d’imposition du contribuable. Seuls les contribuables les plus lourdement taxés trouveront alors leur avantage.
La période de financement
Après la 1ère année et jusqu’à la fin du financement, les revenus locatifs permettront de faire face aux diverses charges (charge de financement, charges générales) et la charge de trésorerie sera finalement très modeste au regard de la valeur patrimoniale de l’investissement.
La période de rente
Une fois le financement achevé, débute la 3ème phase de l’investissement en LMP. Les charges de financement disparaissant, le revenu locatif net des charges locatives est perçu en franchise d’impôt sur le revenu. En effet, l’activité se situant dans un cadre professionnel, l’investissement est intégralement amortissable. Pour un investissement de 460 000 €, cela signifie que l’investisseur va percevoir ses revenus nets d’impôts à concurrence d’un montant cumulé de 460 000 €. Concrètement, les revenus locatifs seront exonérés d’impôts pendant une durée approximative de 20 ans.
La transmission ou cession
Une des craintes des investisseurs en immobilier est celle de devoir subir une fiscalité sur la succession décourageante. De nombreuses dispositions du Code général des impôts font bénéficier la transmission d’une activité professionnelle, ce qui est le cas du LMP, d’un régime privilégié. Que ce soit dans le cadre classique du paiement différé et fractionné des droits de donation ou de succession ou dans celui mis en place par la loi Dutreil, les avantages pour les héritiers sont bien réels.
Ce qui fait dire à certains avocats fiscalistes qu’il est donc probable que le LMP va devenir une voie royale de transmission, devenant pour l’immobilier ce que l’assurance vie représente pour les actifs financiers.
En ce qui concerne la cession, au bout de cinq ans, elle est exonérée d’imposition sur les plus-values. Par ailleurs, le taux de remplacement des retraites montrant ces dernières années une tendance à la baisse, l’appétit pour des actifs susceptibles d’offrir un revenu récurrent va en augmentant. Par voie de conséquence, il existe un marché dynamique pour les investissements immobiliers susceptibles d’être exploités avec le statut de LMP.
Bilan : avantages et inconvénients
Anne Delaroche, gestionnaire de patrimoine :
« Les avantages sont nombreux (…) En régime de croisière des revenus complémentaires nets d’impôts, une économie d’impôts sur le revenu importante la 1ère année, la constitution d’un patrimoine immobilier important, des avantages dans la transmission, l’ISF (si le revenu tiré du LMP représente au moins la moitié des revenus globaux, l’investissement immobilier sort de l’assiette imposable à l’ISF) et l’imposition de plus-value. »
« Tout le monde n’est pas en position d’en profiter, seuls les hauts revenus peuvent y prétendre (…) Pour générer un revenu de 23 000 € annuels et sachant que le rendement locatif ne saurait excéder aujourd’hui 5%, cela suppose de disposer d’une capacité d’endettement d’au moins 460 000€. Par ailleurs, la déduction fiscale a un intérêt fonction de la tranche marginal de l’investisseur. Ce qui a du sens pour un contribuable fiscalisé à 40% au titre de l’IR, est plus discutable pour les taux inférieurs. »