La loi ALUR de 2014 a inséré dans le code de la construction et de l’habitation un chapitre consacré à l’autorisation préalable de mise en location (CCH, art. L. 635-1 s.).
Complétant le dispositif, le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 insère dans le code de la construction et de l’habitation les articles R. 635-1 à R. 635-4 traitants ce sujet.
RAPPEL DU RÉGIME D’AUTORISATION
Sur les territoires présentant une proportion importante d’habitats dégradés, l’organe délibérant de l’EPCI ou le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.
La délibération, qui peut préciser les catégories et les caractéristiques des logements concernés pour chacune des zones géographiques qu’elle délimite, mentionne la date d’entrée en vigueur du dispositif.
Dans ces zones, la mise en location d’un logement est subordonnée à la délivrance d’une autorisation par le président de l’EPCI ou par le maire de la commune.
Lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique, l’autorisation préalable de mise en location peut être refusée ou soumise au respect de certaines conditions. Ce refus doit être motivé et préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits.
La demande d’autorisation, qui doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location et jointe au bail, comporte en annexe le dossier de diagnostic technique de l’article 3-3 de la loi de 1989.
À défaut de notification d’une décision expresse dans le mois suivant le dépôt de la demande d’autorisation, le silence gardé par le président de l’EPCI ou par le maire vaut autorisation, sans toutefois pouvoir être interprété comme une reconnaissance du caractère décent ou digne du logement.
Sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire, le non-respect de ses obligations par le bailleur va pouvoir entraîner :
- en cas de mise en location d’un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation : une amende au plus égale à 5 000 €, montant porté à 15 000 € en cas de récidive dans les trois ans ;
- en cas de mise en location un logement en dépit d’une décision de rejet de sa demande d’autorisation : une amende au plus égale à 15 000 €.
APPORTS DU DÉCRET DU 19 DÉCEMBRE 2016
Le pouvoir réglementaire apporte cinq types de précisions.
Champ d’application de l’obligation d’autorisation préalable
Comme en matière de déclaration de mise en location, sont concernés les baux portant sur des locaux loués vides ou meublés portant sur la résidence principale du locataire, à l’exclusion de leur reconduction ou de leur renouvellement ou de la conclusion d’un avenant au contrat.
Auteur et contenu de l’autorisation
Établie par le(s) bailleur(s) ou leur mandataire, la déclaration précise :
- pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
- pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
- dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l’activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
- la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.
Caducité de l’autorisation
L’autorisation doit être suivie d’une mise en location dans les deux ans de sa délivrance. À défaut, elle devient caduque.
Sort de l’autorisation en cas de mutation du logement
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement. Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de l’autorité compétente, d’une déclaration de transfert, sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation.
Régularisation en cas de location sans demande préalable d’autorisation
Lorsque le préfet est informé qu’une personne a mis en location un logement sans avoir préalablement déposé une demande d’autorisation, l’intéressé peut procéder à la régularisation de sa situation dans le délai d’un mois.
Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location