La prescription de deux ans de l’action en demande de paiement de l’indemnité d’occupation entraîne l’extinction totale du droit à réclamer cette indemnité au bailleur sur quelques fondements juridiques que ce soient.
Le bailleur peut, après avoir délivré un congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, exercer son droit de repentir et offrir un nouveau bail commercial à son locataire.
En l’espèce, la société bailleresse, après avoir délivré un congé avec effet au 30 septembre 2008 avec refus de renouvellement, a le 5 août 2011 exercé son droit de repentir et offert au locataire un nouveau bail commercial à compter du 4 août 2011
Le bailleur est alors en droit de demander le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période comprise entre l’expiration du bail commercial initial et l’exercice du droit de repentir, que toutefois, cette indemnité d’occupation est soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce.
La société bailleresse ayant délivré congé pour le 30 septembre 2008, le délai pour agir a commencé à courir à cette date, et l’ ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Grasse du du 12 novembre 2008 désignant l’expert afin d’évaluer notamment le montant de l’indemnité d’occupation, a interrompu ce délai.
La participation contrainte du locataire à l’expertise judiciaire ordonnée le 12 novembre 2008 ne vaut pas reconnaissance non équivoque de la part du locataire du droit du bailleur et renonciation à se prévaloir de la prescription, faute de caractériser des actes positifs dépourvus de toute ambiguïté en ce sens de la part du locataire.
En vertu des dispositions de l’article 2241 du Code civil, la demande en référé probatoire formulée a interrompu le délai de prescription qui a été suspendu à compter du prononcé de l’ordonnance du 12 novembre 2008 en vertu des dispositions de l’article 2239 du Code civil pendant la durée des opérations expertales.
La décision du Juge, qui fait droit à la demande d’instruction, a eu pour effet de suspendre le cours du délai jusqu’au dépôt du rapport, date à laquelle le délai a recommencé à courir.
L’expert, désigné par ordonnance de référé du 12 novembre 2008, a rendu son rapport le 4 juin 2009. Le délai de prescription, interrompu par la demande en justice puis suspendu jusqu’au 4 juin 2009, a recommencé à courir à cette date, pour expirer le 4 juin 2011.
L’action introduite par la société bailleresse le 3 février 2012 est prescrite.
La prescription de l’action en paiement de l’indemnité occupation entraîne l’extinction totale du droit à réclamer cette indemnité, le bailleur ayant laissé par sa négligence éteindre ses droits.
Permettre au bailleur de percevoir le paiement d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’enrichissement sans cause aboutirait à l’autoriser par une loi générale à déroger au texte spécial alors qu’en présence d’un texte général et d’un texte spécial, seul le texte spécial s’applique.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 11 B, 3 Mars 2016 n° 2016/120,numéro de rôle : 15/02591