Les baux commerciaux renouvelés avant le 5 novembre 2014 peuvent toujours comporter des clauses telle que celle prévue entre les parties laissant à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code Civil.
En l’espèce, dans le cadre de la détermination du loyer du bail commercial renouvelé au 1er octobre 2014, la question relative au transfert des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code Civil et donc d’un abattement sur la valeur locative s’est posée.
En effet, dans la mesure où la loi PINEL date du 18 juin 2014 et l’article R 145-35 du Code de Commerce énonçant ce qui ne peut pas être répercuté sur le Preneur à bail commercial date du 5 novembre 2014, que se passe-t-il lorsque le bail commercial est renouvelé entre ces deux dates.
Plus précisément, l’avenant de renouvellement au bail, en date du 8 octobre 2001, prévoit que le preneur s’engage à supporter l’intégralité des travaux d’entretien et de conservation sur les parties d’immeuble objet du bail, y compris ceux relevant des dispositions de l’article 606 du code civil à l’exception des travaux afférents à la couverture.
Le bail renouvelé au 1er octobre 2001 s’est poursuivi tacitement au-delà de la date d’échéance contractuelle du 30 septembre 2010 et par jugement définitif en date du 4 février 2015, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Nice a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014.
L’article L. 145-40-2 du code de commerce résultant de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 précisait qu’ ‘un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 d’application de cette loi, publié le 5 novembre 2014, prévoyait en son article 6 :
R. 145-35 -Ne peuvent être imputés au locataire : « 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; »
Ce décret était indispensable à l’application de la loi pour connaître la répartition des dépenses et travaux entre bailleur et preneur, l’article de loi sus-visé ne précisant aucunement cette répartition.
Ainsi, au vu des dates ci-dessus rappelées et du principe de non-rétroactivité des lois, les baux renouvelés avant le 5 novembre 2014 peuvent toujours comporter des clauses telle que celle prévue entre les parties laissant à la charge du preneur les grosses réparations.
La fixation de la valeur locative dans le cadre du présent litige concernant la période courant à compter du 1er octobre 2014, date de renouvellement du bail, l’abattement proposé par l’expert demeure opportun et d’actualité pour ce renouvellement nonobstant l’intervention de la loi Pinel.
Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 7e chambres réunies, 21 Janvier 2021 n°17/08561