Doit être qualifié de bail un contrat de mise à disposition dès lors que le bénéficiaire doit assumer, en sus de diverses charges en lien direct avec son activité de restaurateur, de nombreuses autres obligations qui, par leur nature et leur nombre, bénéficiaient exclusivement à l’association, constituant une contrepartie en nature conférant à l’occupation des lieux un caractère onéreux.
En d’autres termes, dès lors que le bénéficiaire de la mise à disposition doit assumer, en sus de diverses charges en lien direct avec son activité de restaurateur, de nombreuses autres obligations qui, par leur nature et leur nombre, bénéficiaient exclusivement à l’association, la cour d’appel, faisant ainsi ressortir l’existence d’une contrepartie en nature conférant à l’occupation des lieux un caractère onéreux, en a exactement déduit que la MACIF était fondée à se prévaloir de l’existence d’un bail.
Pour mémoire, l’article 1709 du code civil définit le contrat de louage ainsi qu’il suit : ‘Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer».
L’article 1875 du code civil définit quant à lui le prêt à usage comme ‘un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi’ et il résulte de l’article 1876 du même code que le prêt à usage est un contrat ‘essentiellement gratuit’.
Ainsi, le contrat de bail se distingue d’un prêt à usage par son caractère onéreux impliquant une contrepartie à l’occupation des lieux, soit par le paiement d’un loyer, soit sous la forme d’avantages en nature au bénéfice du bailleur. S’agissant d’un contrat à titre onéreux, une convention qui ne comporterait pas la stipulation d’une contrepartie réelle et déterminée ne pourrait être qualifiée de bail.
Il sera par ailleurs rappelé que le bail de la chose d’autrui n’est pas nul mais seulement inopposable au propriétaire. Il produit ses effets dans le rapport entre le bailleur et le preneur, tant que celui-ci en a la jouissance paisible. Ainsi, un bailleur n’a pas l’obligation d’être propriétaire du bien donné en location, pourvu qu’il soit en mesure d’en procurer la jouissance à son locataire par un moyen quelconque.
Au cas particulier, la jouissance paisible du bien par la société JCCD n’est pas contestée.
Si le contrat de concession d’exploitation accordé par l’association bénéficiant à la société JCCD ne prévoit pas le versement d’un loyer, il met cependant à la charge de cette dernière les obligation suivantes :
— ouvrir le club tous les jours de 8 h 30 à la tombée de la nuit du 1er avril au 15 novembre,
— recevoir les nouveaux membres, leur faire connaître les conditions d’inscription, recevoir leurs cotisations et les transmettre aux membres du bureau qui sont chargés d’établir l’inscription définitive,
— interdire l’accès aux courts aux personnes non inscrites au club,
— gérer le planning des courts,
— répondre au téléphone et donner tous renseignements à leur connaissance concernant les convocations de championnats ou matches par équipe,
— donner aux membres du bureau et du comité directeur du tennis l’accès aux locaux mis à la disposition du concessionnaire (exceptés les lieux d’habitation),
— au début de la saison, indiquer aux responsables des relations avec le concessionnaire les tarifs des consommations et repas ; en cours de saison, le prévenir des augmentations éventuelles,
— organiser des soirées à son initiative ou sur proposition des adhérents ; toute soirée devra être accessible aux joueurs du club, aux conditions d’entrée définies par le concessionnaire, des personnes extérieures pourront y participer sous contrôle du concessionnaire,
— déclarer son activité aux administrations et organismes de sécurité sociale, payer les impôts et taxes afférents ; le concessionnaire remboursera l’intégralité des factures EDF/GDF concernant l’ensemble du bâtiment. Il souscrira à toutes assurances nécessaires au bon fonctionnement de son activité (assurance incendie, contrat d’entretien et nettoyage de la hotte).
— entretenir le logement occupé et les locaux exploités, ainsi que les vestiaires des installations d’été à raison d’une fois par jour . les grosses réparations du club house, des logements et des locaux mis à disposition seront à la charge du club, à l’exception des réparations dites locatives; l’entretien courant et le remplacement du petit matériel mis à disposition seront à la charge du concessionnaire qui s’y oblige’.
Ces obligations consistent en la prise en charge des frais courants d’occupation (entretien locatif, EDF-GDF, assurances, impôts, taxes …), transfèrent également à la société JCCD diverses charges en lien direct avec son activité de restaurateur, mais prévoient en sus de nombreuses autres obligations (heures de ménage, permanence, gardiennage, gestion, administration, et organisation de nombreux évènements, et de travaux à réaliser tout au long de l’année) qui ne constituent pas un usage personnalisé des lieux par la SARL JCCD et bénéficient exclusivement à l’association.
Compte tenu de leur nature et de leur nombre, ces obligations, qui dépassent largement la prise en charge de frais courants d’occupation, constituent une contrepartie en nature conférant à l’occupation des lieux un caractère onéreux.
Il s’ensuit que le contrat doit être qualifié de bail.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 juin 2022 n°21-15.822