Même si l’assignation en résiliation du bail commercial n’est pas notifiée aux créanciers inscrits, le bail peut quand même être résilié. Cependant, cette résiliation restera inopposable aux créanciers inscrits.
Pour mémoire, l’article L.143-2 du code de commerce dispose que « le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. »
L’obligation ainsi faite au propriétaire n’est édictée que dans l’intérêt des créanciers inscrits afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Aussi, le défaut de notification n’est sanctionné que par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir.
En l’espèce, un magasin avec laboratoire de pâtisserie, fournil, une chambre, une petite cuisine et une pièce sur rue ont été donnés à bail commercial pour l’exploitation de boulangerie, boulangerie-pâtisserie et toutes activités accessoires, moyennant un loyer mensuel de 500 euros HT. Puis, le locataire a cédé son fonds de commerce.
L’action de la bailleresse en résiliation du bail est recevable dès lors que l’obligation faite au propriétaire de notifier sa demande de résiliation du bail aux créanciers inscrits n’est pas une condition de recevabilité de l’action en résiliation du bail, mais rend seulement la résiliation inopposable aux créanciers inscrits.
La résiliation de plein droit du bail commercial ne peut qu’être confirmée.
En effet, le commandement de payer délivré, portant sur les taxes foncières, le loyer d’un mois précédant le commandement de payer et la révision des loyers, pour un montant de 6 694 euros, est resté infructueux dans le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Si la locataire justifie avoir réglé ensuite ses loyers pendant plusieurs années, les règlements sont intervenus régulièrement postérieurement au terme contractuel, ce qui a donné lieu à plusieurs relances.
La locataire ne pouvait ignorer devoir appliquer l’indexation annuelle au loyer dû au regard des stipulations du bail commercial.
Le dernier décompte de l’huissier de justice a mis en évidence un nouveau défaut de règlement des loyers sans que la locataire justifie de leur régularisation, ce qui fait ressortir une dette globale de 11 343 euros.
La situation financière de la locataire ne lui permettant pas de faire face au paiement de l’arriéré locatif, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement.
En revanche, alors que la locataire a cessé, sans motif légitime, de payer le loyer au terme convenu, il n’y a pas lieu de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner sa réintégration dans les lieux.
Son expulsion est ordonnée et elle est condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux.
Cour d’appel, Dijon, 2e chambre civile, 6 Avril 2023 n°22/01340