Le réaménagement du site sur lequel a été exploitée une installation classée fait partie intégrante de l’activité exercée, l’indemnité d’occupation due pendant la remise en état du site, après cessation de l’activité, doit être fixée par référence au loyer prévu au bail.
Voilà une décision qui ne manquera pas de faire parler d’elle, mettant ainsi un terme aux discussions sur le montant de l’indemnité d’occupation à payer par le locataire qui occupe encore les lieux pour procéder à ses obligations de remise en état.
En l’espèce, une ancienne carrière est louée pour l’exploitation d’une décharge par enfouissement de déchets industriels, installation classée dont l’exploitation a été autorisée jusqu’au 30 juin 2004 (C. envir., art. L. 511-1 et suiv.).
L’exploitant a donné congé au bailleur avec effet au 31 décembre 2004 et déposé un dossier de fin d’exploitation le 2 juin 2004.
L’exploitant a néanmoins poursuivi l’occupation des lieux au-delà du 31 décembre 2004 pour procéder à un réaménagement du site conforme aux prescriptions préfectorales.
Le bailleur sollicite une indemnité à raison de cinq années d’occupation.
Faute d’entente sur le montant de cette indemnité, le bailleur saisit les tribunaux. Il n’obtient qu’une bien maigre indemnité correspondant à la valeur locative d’une terre agricole de moyenne qualité retenue en sa fourchette basse, soit de l’ordre de 1 000 € par année pour l’ensemble des terres, ce qui est bien éloigné des 50 000 € annuels du loyer initial (et donc pour cinq années, 5 000 € contre 350 000 €).
La cour d’appel d’Amiens va en effet considérer qu’au-delà du 31 décembre 2004, les propriétaires ne pouvaient plus donner leurs terrains à usage de décharge ni même à un autre usage commercial ou industriel, en considération des contraintes environnementales résultant de l’exploitation de cette ancienne carrière à usage d’enfouissement de déchets, mais au mieux pour un usage potentiel envisageable sous forme de prairies permanentes. Pareil raisonnement était éminemment discutable.
La Cour de cassation casse l’arrêt et y énonce des principes: « le réaménagement du site sur lequel a été exploitée une installation classée fait partie intégrante de l’activité exercée et de ce principe que l’indemnité d’occupation due pendant la remise en état d’un site, après cessation de l’activité, doit être fixée par référence au loyer prévu au bail« .
En quelques mots, « l’indemnité d’occupation n’est due qu’en conséquence de la faute commise par l’occupant qui se maintient dans les lieux » (Civ. 3e, 21 mai 1969, Bull. civ. III, n° 399 ; 16 mai 1984, n° 82-16.649, Bull. civ. III, n° 99) ou qui ne les rend pas dans l’état attendu (pour une illustration en matière d’installation classée, V. Civ. 3e, 19 mai 2010, n° 09-15.255, Bull. civ. III, n° 101).
Cette indemnité a une nature mixte, compensatoire et indemnitaire ; elle est destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur résultant d’une occupation sans droit ni titre .
L’exploitant a commis une faute en donnant congé de façon prématurée ; il s’est maintenu dans les lieux près de cinq années après avoir mis fin au bail pour exécuter son obligation légale de remise en état du site.
En effet, le réaménagement du site sur lequel est exploitée une installation classée participe pleinement de l’activité exercée (C. envir., art. L. 512-6-1 ; Civ. 3e, 2 avr. 2008, nos 07-12.155 et 07-13.158, Bull. civ. III, n° 63, « la remise en état du site résultant d’une obligation légale particulière dont la finalité est la protection de l’environnement et de la santé publique, était à la charge de la locataire »).
Ainsi, l’indemnité d’occupation due pendant la remise en état du site, après cessation de l’activité, doit être fixée par référence au loyer prévu au bail (qui se serait prolongé sans la faute) et non par renvoi à un usage futur et potentiel du terrain minoré à raison même de l’exploitation conduite (avec ce dernier système la victime subirait évidemment une perte). L’indemnité d’occupation remplit alors pleinement sa fonction grâce au contrôle judicieux de la haute juridiction sur l’assiette et la méthode d’évaluation.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 juin 2016 n°15-11440