En matière de vente en l’état futur d’achèvement, la conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles s’apprécie uniquement au regard des mentions contenues dans la notice descriptive des travaux annexée au contrat, à l’exclusion des autres documents, notamment de l’arrêté de permis de construire.
Le vendeur en l’état futur d’achèvement (VEFA) est tenu d’une obligation de délivrance conforme en vertu de laquelle il s’oblige à livrer à l’accédant un bien correspondant aux caractéristiques mentionnées au contrat.
Dans l’hypothèse d’un défaut de conformité, l’accédant peut intenter une action en responsabilité contractuelle contre le vendeur dans un délai de 5 ans à compter de la livraison, en se contentant de rapporter la preuve du non-respect des prescriptions contractuelles, sans considération pour la gravité du dommage ou la faute du vendeur.
En l’espèce, un couple acquiert un bien en l’état futur d’achèvement auprès d’un promoteur qui leur livre une maison dont les façades ne sont pas de la couleur attendue.
Les acquéreurs assignent ce dernier en indemnisation du coût de la mise en conformité des briques.
Après avoir obtenu gain de cause devant les premiers juges, leur demande est rejetée en appel puis en cassation au motif que la couleur de la façade revendiquée n’a jamais intégré le champ contractuel.
À l’appui de leur pourvoi, les acquéreurs font valoir que conformément aux articles L. 261-11 et R. 261-13 du code de la construction et de l’habitation, ont valeur contractuelle la notice descriptive des travaux ainsi que tous documents déposés chez le notaire auxquels l’acte de vente fait référence, dont notamment le permis de construire, qui prévoyait une couleur de façade différente de celle mise en œuvre, et que le vendeur s’était expressément engagé à respecter dans l’acte de vente.
Par ailleurs, la couleur mentionnée au permis correspondait également à celle reprise sur les documents publicitaires, dans la notice descriptive sommaire communiquée aux acquéreurs avant la conclusion du contrat de réservation, ainsi que dans le dossier de consultation des entreprises.
À l’inverse, la notice descriptive des travaux annexée à l’acte de vente définitif ne stipulait pour sa part aucune couleur particulière.
Enfin, le contrat prévoyait que la substitution de matériaux ne pourrait avoir lieu qu’en cas d’impossibilité ou de difficulté sérieuse à obtenir les matériaux prévus, alors qu’en l’espèce les demandeurs arguaient que le changement avait été décidé dans un souci d’économie.
L’ensemble des arguments développés en demande est écarté par la Cour de cassation qui énonce clairement que la notice descriptive annexée à l’acte de vente a seule valeur contractuelle.
Or cette dernière se contentait d’indiquer que les murs seraient en brique, le reste devant être déterminé par l’architecte, ce dernier ayant fait le choix des briques litigieuses en raison de l’inadéquation des matériaux souhaités par les acquéreurs.
La Haute juridiction relève, par ailleurs, que les acquéreurs déclaraient avoir été informés par le vendeur des modifications qui avaient pu être apportées aux plans et notices descriptives depuis la signature du contrat préliminaire. Dans ces conditions, le changement de couleur n’est pas considéré comme contraire à l’acte de vente et aucune non-conformité ne peut être reprochée au vendeur.
Si la notice descriptive est de longue date reconnue comme un document contractuel auquel le vendeur doit se conformer strictement dans le cadre de son obligation de délivrance, la Cour de cassation semble désormais lui accorder une place prépondérante parmi les différents documents qui composent l’instrumentum du contrat de VEFA.
Cette approche peut paraître relativement critiquable du point de vue des accédants, dont le consentement se fonde sur l’ensemble des dispositions contractuelles, et particulièrement sur le contenu du permis de construire, dont la force obligatoire est ici relativisée.
De surcroît, la protection des accédants s’en trouve affaiblie dès lors que les notices descriptives de travaux sont le plus souvent sommaires et rendent ainsi plus difficile la preuve de la non-conformité.
Il serait donc opportun que ces notices intègrent les mentions du permis de construire, afin d’éviter toute équivoque dans l’information délivrée à l’accédant sur les caractéristiques du bien à construire et de préserver le vendeur de contentieux éventuels avec l’administration pour non-respect du permis.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 mai 2017 n° 16-16627