Souvent dans les contentieux relatifs à la fixation du loyer renouvelé ou révisé, la question de la diminution de la valeur locative du montant de l’impôt foncier se pose et nous avons voulu faire rapidement le point sur la position de la jurisprudence qui semble soutenir la non diminution de cet impôt foncier. En effet, dès la signature du bail, il est bien fait une distinction entre le loyer, les charges, les impôts et les taxes à la charge du preneur.
Si ce raisonnement devait être poussé jusqu’au bout, certains oseraient même soutenir que les charges doivent être diminuées de la valeur locative puisqu’en l’absence de stipulations contractuelles c’est le bailleur qui doit les supporter.
En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, que « les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative ».
Dans la majorité des situations, lorsque l’impôt foncier est mis à la charge du preneur, que celui-ci justifie un abattement sur la valeur locative.
Toutefois, un arrêt récent de la Cour de Cassation (Civ. 3e, 1er févr. 2011, AJDI 2011. 523 , obs. D. Lipman-W. Boccara ; Gaz. Pal. 2011. Jur. 2235, obs. J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2011, n° 216, obs. Ph.-H. Brault ; Administrer avr. 2011. 32, obs. M.-L. Sainturat) a cassé, au visa de l’article 1134 du code civil, un arrêt qui, pour déterminer le montant du loyer, a procédé à la déduction du montant de l’impôt foncier alors que la cour « avait constaté que la locataire devait supporter contractuellement la charge de l’impôt foncier ».
Théoriquement, le principe est donc que tout transfert de charges du bailleur vers le locataire constitue un élément en minoration de la valeur locative.
Néanmoins, un jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris (11 févr. 2011, n° 07/02185) qui a considéré que « n’étant pas démontrée l’incidence économique pour le preneur de la prise en compte, en application des termes du bail, de l’augmentation du montant de l’impôt foncier par rapport à celui existant en 1994, il n’y a pas lieu, contrairement à ce que propose l’expert, de pratiquer un abattement sur la valeur locative ».
Ainsi le juge a-t-il voulu conserver une stricte équivalence économique puisque, en effet, lors de l’entrée dans les lieux, le locataire avait accepté, à titre de coût locatif global, de payer le loyer majoré du montant de l’impôt foncier.