Quelques jours après la décision de la Cour de Cassation du 14 janvier 2016 ayant déclaré nulle la clause d’un bail commercial prévoyant une indexation uniquement qu’à la hausse (cliquez ici), la Cour d’appel de Paris emboite le pas et déclare que lorsque l’indexation d’un bail commercial est faite à partir d’un indice de base fixe, et prévoit que le loyer ne pourra pas être inférieur au loyer de base du bail commercial initial,elle n’engendre pas la distorsion prohibée par l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier.
Ainsi, la clause de variation du loyer prévue dans le contrat de bail commercial initial du 23 juillet 2007 est conforme aux dispositions de l’article L. 112-1, alinéa 2, du Code monétaire et financier.
En effet, la référence constante à un indice fixe n’organise pas nécessairement la distorsion prohibée par le texte susvisé ; elle aboutit en effet à la même variation de loyer que dans le cas de la prise en compte d’un indice périodique ou glissant, sauf modification du loyer à la suite d’un avenant au bail commercial, d’une loi de blocage ou d’une révision judiciaire.
En outre, la limitation dans la clause d’indexation initiale du bail commercial de la variation du loyer, en cas d’indice baissier, à un montant de loyer ne pouvant être inférieur au loyer prévu au bail commercial initial n’interdit pas la variation du loyer à la baisse mais la limite au loyer initialement convenu.
Elle ne constitue pas davantage la distorsion prohibée dés lors que précisément, l’indice de référence fixe dont il a été dit que son application ne créait pas en soi de distorsion entre période de révision et période de variation de l’indice, est l’indice applicable lors de la signature du bail.
En revanche, la clause de variation contenue dans l’avenant du 9 novembre 2009 doit être réputée non écrite.
Elle prévoit la référence constante à l’indice fixe applicable au moment de la signature du bail alors que le loyer a été modifié par cet avenant au bail commercial.
Elle organise ainsi nécessairement la distorsion prohibée en prévoyant délibérément une période de variation de l’indice supérieure à la période de variation du loyer.
De surcroît, l’avenant organise pour les troisième et quatrième périodes triennales, soit à compter du 15 janvier 2013, un plafonnement de la variation annuelle du loyer selon une formule qui a pour effet, en cas de variation négative de l’indice, comme en cas de variation nulle ou de variation inférieure à 3%, de produire systématiquement un montant de loyer supérieur à celui qui aurait été obtenu par l’application de la variation indiciaire, dont elle se désolidarise.
Ainsi, pour une variation indiciaire de 0,5%, le loyer serait indexé de 2% ce qui représente un quadruplement de la variation.
Cette clause étant réputée non écrite, la société locataire est fondée à demander remboursement de l’indexation à compter de l’avenant, ce qui représente 276 416 euros TTC.
Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 20 Janvier 2016 n° 13/17680