Sous peine de nullité de la vente pour dol, il appartient au vendeur de porter à la connaissance des acquéreurs ou à tout le moins de s’assurer qu’ils en avaient eu connaissance, de tout élément portant sur solidité du bien vendu et compromettant l’usage d’habitation d’une maison.
Pour mémoire, en application de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige :
« Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.
Il ne se présume pas et doit être prouvé« .
Est annulée la vente d’une maison troglodytique à raison du dol des vendeurs qui ont dissimulé une information tenant à l’existence d’un rapport préconisant la réalisation de travaux de confortement en vue d’un aménagement de la cave à usage d’habitation, et au défaut de réalisation de ces travaux, dont ils avaient connaissance.
C’est en vain qu’ils contestent avoir eu l’intention de tromper les acquéreurs. En effet, ils n’expliquent pas pourquoi, alors que ce document avait été porté à leur connaissance lors de leur acquisition moins de 18 mois auparavant, et avait été annexé à tous les actes de vente depuis la transformation de la cave en maison d’habitation, eux-mêmes ne l’ont pas porté à la connaissance des acquéreurs, ni au moment de la signature du compromis, ni au moment de la vente définitive, ni à aucun moment des négociations.
Ils n’expliquent pas davantage les raisons pour lesquelles ils n’ont pas informé les acquéreurs d’une information portant sur la solidité de cette habitation et de nature à avoir une incidence sur l’usage d’habitation d’un bien qu’ils vendaient à cet usage.
Ils ne pouvaient ignorer pourtant que cet élément d’information était, en ce qu’il portait sur la solidité et la stabilité d’un bien vendu à usage d’habitation, qui ne pouvait remplir cet usage en raison du risque portant sur la sécurité des personnes et biens, de nature à dissuader les acquéreurs d’acquérir ce bien, d’autant que les travaux de confortement nécessaires, de l’ordre de 15 000 euros, représentaient plus de 10 % du prix d’acquisition (115000 euros).
Le fait que les vendeurs aient remis à l’ agent immobilier leur acte d’acquisition, auquel était annexé ledit rapport, n’est nullement de nature à les exonérer de leur propre faute et à démontrer qu’ils n’ont pas eu l’intention de dissimuler cet élément d’information alors qu’en leur qualité de vendeurs, il leur appartenait de le porter à la connaissance des acquéreurs ou à tout le moins de s’assurer qu’ils en avaient eu connaissance, s’agissant d’un élément portant sur solidité du bien vendu et compromettant l’usage d’habitation de cette maison.
La réticence dolosive commise par les vendeurs a conduit les acquéreurs à acquérir une maison troglodytique comportant un risque pour leur sécurité, qu’ils n’ont pas occupée. La faute commise par les vendeurs est donc directement à l’origine du préjudice consécutif à la nécessité dans laquelle ils se sont trouvés d’acquitter, en pure perte, des frais d’assurance et des taxes foncières et d’habitation.
Les vendeurs sont donc condamnés, en considération des justificatifs produits, à verser aux acquéreurs les sommes de 2217,94 euros et de 1269 euros au titre des frais d’assurances et des taxes versées par eux.
Cour d’appel, Orléans, Chambre civile, 26 Mars 2024 n° 21/01461