Le vendeur d’un bien immobilier est tenu de garantir l’acquéreur contre l’éviction en raison de servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente.
🔹 Une clause générale indiquant que l’acquéreur prend le bien « en l’état » ne peut pas exonérer le vendeur de cette obligation.
🔹 L’acquéreur peut demander la résiliation de la vente ou une indemnisation si la charge découverte est d’une importance telle qu’il n’aurait pas acheté en connaissance de cause.
1. Rappel des règles de droit
1.1. Obligation du vendeur en cas d’éviction et servitudes non déclarées
📌 Article 1638 du Code civil :
« Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait la déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité. »
📌 Article 1627 du Code civil :
« Les parties peuvent convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. »
📌 Jurisprudence récente :
- Le vendeur doit garantir l’acquéreur contre toute servitude non apparente non déclarée, à défaut de clause contraire expresse (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-13.179).
- L’acquéreur peut réclamer l’annulation de la vente si la charge découverte est suffisamment importante (Cass. 3e civ., 15 mai 2024, n° 23-12.493).
1.2. Rôle de l’agent immobilier et du notaire
⚠️ Responsabilité des intermédiaires :
- L’agent immobilier et le notaire doivent vérifier l’existence de servitudes et informer précisément l’acquéreur sur leur impact (Cass. 3e civ., 21 juin 2018, n° 17-18.408).
2. Rappel des faits
🔹 Le 4 juillet 2017, Mme [K] achète une maison d’habitation à M. et Mme [N] et M. [X] (les vendeurs).
🔹 Après l’achat, elle découvre un réseau d’évacuation des eaux usées sous l’habitation, non mentionné dans l’acte de vente.
🔹 Elle assigne les vendeurs pour obtenir l’annulation de la vente ou une indemnisation.
🔹 Les vendeurs se retournent contre Mme [W], qui leur avait vendu le bien en 2015, pour demander une garantie.
3. Décision de la Cour
🔹 Rejet de l’argument des vendeurs :
- La clause du contrat indiquant que l’acquéreur prend le bien « en l’état » ne suffit pas à exonérer les vendeurs.
- Une telle clause ne peut exclure la garantie des servitudes non apparentes sans mention expresse.
🔹 Condamnation des vendeurs :
- Ils doivent garantir l’acquéreur de cette charge non déclarée.
- Le notaire et l’agent immobilier auraient dû informer l’acquéreur de la présence du réseau d’évacuation.
Conclusion
✅ Le vendeur est responsable si un bien est grevé d’une servitude non apparente non déclarée.
✅ L’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une indemnisation si la charge découverte est importante.
✅ Les intermédiaires immobiliers doivent être vigilants sur les servitudes et informer les acheteurs.
📌 Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 février 2025 – n° 23-17.636