La publication d’une assignation en réitération de la vente ne confère pas des droits sur l’immeuble.
Si l’acte de vente sous seing privé produit tous ses effets entre les cocontractants, il résulte des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, fixant les règles de la publicité foncière, que le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l’acte authentique de cession au bureau des hypothèques (Cass. 3e civ., 22 oct. 1974, n° 73-12.127 : Bull. 1974, III, n° 372).
La publication facultative de la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d’une vente sous seing privé, prévue par l’article 37.2 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, n’emporte pas mutation de propriété et ne peut pas être assimilée à la publication d’un acte authentique de vente.
Ainsi, elle n’entraîne pas en elle-même les effets de l’opposabilité aux tiers prévus par l’article 30 du même décret.
Les exigences de publicité préalable prévues à l’article 30.1, alinéa 4, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et à l’article 2379, alinéa 2, du Code civil pour l’action en résolution d’une vente immobilière ne conditionnent son opposabilité qu’à l’égard des tiers ayant publié des droits immobiliers acquis du titulaire du droit anéanti.
En l’espèce, une société vend un immeuble à un particulier lequel a conclu avec une autre personne une promesse de vente sous seing privé portant sur ce bien.
Cette dernière assigne le promettant en réitération de la vente et publie son assignation. La société engage à l’encontre du promettant, du bénéficiaire et du notaire, une action en résolution de la vente pour défaut de paiement du prix.
La Cour d’appel de Paris déclare recevable la demande en résolution de la vente.
La Cour de cassation approuve la cour d’appel aux motifs suivants :
- D’une part, ayant relevé l’absence de publication d’une décision de justice ou d’un acte authentique de vente relatif à la cession entre le vendeur intermédiaire et le sous-acquéreur
- et d’autre part, retenu à bon droit que la publication de l’assignation en réitération de la vente conclue par acte sous seing privé n’avait pas eu pour effet de conférer au sous-acquéreur des droits sur l’immeuble,
la cour d’appel, a exactement déduit qu’il ne pouvait faire obstacle à l’action en résolution de la vente initiale engagée par le vendeur initial.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 1 Octobre 2020 n° 19-17.549